La tokenizzazione degli immobili è il processo mediante il quale beni tangibili, come proprietà e terreni, vengono convertiti in token digitali su una blockchain.
Ogni token rappresenta una parte dell'asset sottostante, consentendo agli investitori di avere una quota di proprietà senza dover acquistare l'intero bene.
La tokenizzazione degli immobili segue diverse fasi cruciali. Inizialmente, la proprietà viene sottoposta a valutazione e analisi da parte di esperti per determinarne il valore di mercato. Successivamente, viene costituita una società veicolo (SPV) che detiene la proprietà, garantendo la conformità legale e proteggendo i possessori di token.
La proprietà viene quindi frazionata in unità di proprietà rappresentate come token crittografici su una piattaforma blockchain.
Gli investitori possono quindi acquistare questi token, che conferiscono loro diritti di proprietà proporzionali, inclusi redditi da affitto, apprezzamento del valore e la possibilità di scambiare i token su mercati secondari.
Gli smart contract (contratti intelligenti), programmabili sulla blockchain, automatizzano e applicano i termini dell'investimento, garantendo trasparenza e sicurezza.
Questo approccio offre numerosi vantaggi. Innanzitutto, rende l'investimento immobiliare più accessibile, consentendo agli investitori di acquistare piccole frazioni di proprietà anziché l'intero immobile. Ciò porta a una maggiore flessibilità e diversificazione del portafoglio, riducendo il rischio associato a un singolo investimento.
Inoltre, la tokenizzazione porta maggiore trasparenza e sicurezza, poiché tutte le transazioni sono registrate sulla blockchain.
Questo offre agli investitori una maggiore fiducia nella validità delle transazioni e nella gestione dei loro asset.
Ma non è oro tutto quello che luccica, ci sono anche sfide da affrontare. La regolamentazione varia da paese a paese e i mercati tokenizzati degli immobili possono essere soggetti a fluttuazioni di valore.
È essenziale che gli investitori comprendano i rischi associati e adottino una strategia di gestione del rischio appropriata.
Nonostante le sfide, il futuro della tokenizzazione degli immobili sembra molto promettente.
Con l'avanzare della tecnologia blockchain e il crescente interesse da parte degli investitori, ci si può aspettare una maggiore adozione, con la valutazione di tutti i rischi che comporta, di questa pratica nel settore immobiliare globale, e chissà magari la tokenizzazione degli immobili potrebbe diventare il nuovo standard nell'investimento immobiliare del futuro.
Nella sentenza n. 44378 del 22 novembre 2022, la seconda sezione penale della Corte di Cassazione ha ribadito un principio già espresso precedentemente nel 2020 (si veda la sentenza Cassazione n° 26807/2020): la vendita di criptovalute in Italia, presentata come un'opportunità di investimento, costituisce un'attività di offerta al pubblico, soggetta al controllo della Consob per la tutela degli investitori e alle relative norme del Testo Unico della Finanza (TUF).
La sentenza della Cassazione sottolinea come ove la vendita di criptovalute viene promossa come un'effettiva proposta di investimento, debba essere soggetta agli obblighi previsti dagli articoli 91 e successivi del TUF.
Di conseguenza, l'esercizio di tale attività senza le dovute autorizzazioni e requisiti legali costituisce un illecito, e coloro che promuovono o vendono criptovalute, anche tramite mezzi di comunicazione a distanza, sono soggetti al reato di esercizio abusivo di attività finanziaria.
Questo reato è punibile con una pena detentiva che va da uno a otto anni e una multa che varia tra quattromila e diecimila euro (articolo 166, comma 1, lett. c del D.Lgs. 58/1998).
Le caratteristiche delle criptovalute come forma di investimento finanziario sono richiamate dai giudici di legittimità, che fanno riferimento alla sentenza del Tribunale di Verona del 24 gennaio 2017. Secondo tale sentenza, l'acquisto di criptovalute su una piattaforma di scambio (exchange) presenta i tratti distintivi di un investimento finanziario, i quali includono:
Con la presenza di questi tre elementi: “la valuta virtuale deve essere considerata strumento di investimento perché consiste in un prodotto finanziario, per cui deve essere disciplinata con le norme in tema di intermediazione finanziaria (art. 94 e se. TUF)"
La Suprema Corte sottolinea l'importanza della tutela speciale per gli investimenti in criptovalute. Quando le criptovalute non vengono utilizzate per transazioni di beni o servizi, ma vengono acquistate con lo scopo di investimento, devono essere considerate a tutti gli effetti prodotti finanziari soggetti alla normativa di protezione degli investitori e dei mercati.
Questa normativa include gli obblighi relativi all'intermediazione finanziaria, in particolare per quanto riguarda il regime di offerta al pubblico disciplinato dal Testo Unico della Finanza (TUF), negli articoli 94 e seguenti.
Al di là dei dettagli tecnici, giuridici e della già dichiarata equiparazione delle criptovalute ai prodotti finanziari, dalla lettura dell’ordinanza in commento sembra emergere un chiaro orientamento dalla Corte.
Tale orientamento mira a far valutare ai giudici penali di merito l'offerta e la promozione delle criptovalute in Italia secondo le normative contro l'abusivismo finanziario.
In base a questa direzione giuridica, tutti i soggetti anche persone fisiche, sia italiani che stranieri, possono essere perseguibili penalmente se promuovono come investimento le criptovalute in Italia, senza rispettare la normativa a tutela degli investitori e del mercato finanziario italiano, oltre alle leggi contro il riciclaggio di denaro.
Tassi Euribor manipolati: il caso sta montando progressivamente negli ultimi giorni, portando con sé dibattiti, confronti ed opinioni discordanti, soprattutto in riferimento alle conseguenze sui mutui e sull’eventualità di potenziali rimborsi.
Tutto nasce dalla sentenza n. 34889 del 13 dicembre 2023 con la quale la Cassazione ha stabilito il diritto al rimborso relativamente agli interessi pagati su mutui a tasso Euribor stipulati tra il 2005 ed il 2008: finestra temporale nella quale è stata accertata,nel 2013, una manipolazione dell’indice da parte della Commissione Antitrust Europea.
In sostanza è stato rilevato una sorta di “cartello” tra alcune fra le principali banche europee (Barclays Bank, Deutsche Bank, Société Générale e Royal Bank of Scotland) finalizzato ad alterare i tassi di interesse e, di conseguenza, il pagamento di somme indebitamente richieste poiché calcolate su indici manipolati.
Operazione che, inoltre, non si limita ai soli istituti citati, ma viene posta in essere anche da altre banche.
Applicando nella fattispecie concreta la sentenza della Cassazione, la Seconda Sezione civile della Corte d’Appello di Trieste, con ordinanza del 24 gennaio 2024, ha disposto la nomina di un consulente tecnico, volta a ricalcolare le prestazioni di dare avere tra le parti, facendo leva, nello specifico, alla nullità della clausola di determinazione del tasso del finanziamento, calcolato sulla base dell’Euribor manipolato.
Una decisione che ha scatenato una discussione animata, soprattutto in ambito giuridico, e basata principalmente su un aspetto: la nullità dell’Euribor in sé può inficiare l’intero contratto in quanto indice non trasparente?
In realtà l’aspetto da considerare è un altro, ossia che la sentenza della Corte non basa la decisione sulla trasparenza ma sul fatto che la scarsa trasparenza ha determinato la manipolazione del tasso e, conseguentemente, un’alterazione dell’intero mercato.
Di questa situazione che si è venuta a creare non ne hanno beneficiato solo le banche facenti parte del “cartello” ma tutti gli istituti che hanno operato in quegli anni in una situazione finanziaria alterata.
La manipolazione dei tassi ha avuto effetto pertanto sui mutui e sui prestiti accesi prima, durante e dopo il periodo temporale 2005-08.
Un altro elemento da prendere in considerazione, ai fini di un eventuale rimborso, è la mancanza di certezza e trasparenza nello stabilire che il contratto venga regolato in ordine agli interessi dal tasso Euribor. Poiché la trasparenza nel diritto finanziario va sempre tutelata, il cliente è tenuto a sapere in anticipo cosa e quanto dovrà pagare su un contratto sottoscritto, una garanzia che pende sempre in capo alla banca, obbligata ad informare a monte l’utente, anche attraverso la sottoscrizione di liberatorie.
A cura di: Simona Tenentini - &MAGAZINE - Diritto Economia e Cultura
Dopo una lunga e tormentata attesa, la SEC ha finalmente approvato undici ETF Spot, presentati da diversi promotori, tra cui spiccano Blackrock e Grayscale. Questa decisione apre le porte a tutti i risparmiatori che potranno accedere e investimenti in Bitcoin tramite strumenti finanziari regolamentati, evitando la necessità di gestire wallet o chiavi crittografiche, nonché di ricorrere agli exchange, con tutti i rischi associati alla custodia e all'operatività. I risultati finora sono stati sorprendenti: nella prima settimana di negoziazione, i volumi hanno raggiunto la stratosferica cifra di 10 miliardi di dollari, nonostante un calo significativo del prezzo dell'asset sottostante successivo, oggi in grande ripresa.
Dopo l'euforia iniziale dei sostenitori di questi asset, resta la curiosità su come questa tanto attesa decisione negli Stati Uniti influenzerà direttamente i mercati, le borse e le banche europee, e, non da ultimo, le autorità regolatorie comunitarie. È probabile che queste ultime si interroghino sull'opportunità e sulle modalità di un'eventuale emissione di prodotti simili sul mercato europeo.
L'Europa contrariamente agli Stati Uniti se in un primo momento ha mostrato inattività, consentendo alle aziende del settore di cercare la migliore giurisdizione, ha successivamente affrontato il problema con decisione, mirando a fornire agli Stati membri una regolamentazione ampia e uniforme sul fenomeno delle criptoattività, compresi i token crittografici, le stablecoin, gli NFT e i fornitori di servizi correlati.
L'obiettivo ultimo è proteggere i consumatori e creare un ambiente sicuro per lo sviluppo del settore.
Dopo i primi passi nel campo dell'antiriciclaggio con la IV e la V direttiva AML, nel corso del 2024 il Consiglio Europeo ha emesso quasi contemporaneamente la MiCAr, che introduce una tassonomia e una regolamentazione dettagliata delle cripto-attività.
Gli aspetti tecnologici, specialmente quelli legati ai smart contracts, sono stati in parte inclusi nel recente Data Act, e si prevede un intervento per stabilire principi fiscali comuni nei prossimi anni.
Negli Stati Uniti, invece, a causa di una partenza frammentata dei singoli Stati, della politicizzazione della questione a fini elettorali e dell'atteggiamento diffidente e contrario del Presidente della SEC, non si è ancora intervenuti sulla sostanza. Tutte le energie sono state invece concentrate nell'analizzare minuziosamente ogni aspetto delle procedure di offerta di prodotti derivati nel mercato finanziario tradizionale.
Gli argomenti delle approfondite discussioni con i proponenti di prodotti finanziari basati su Bitcoin hanno riguardato principalmente la custodia degli asset, le misure di sicurezza e i presidi contro i rischi di manipolazione e frodi di mercato.
L'approccio europeo sembra essere decisamente neutro riguardo alla natura dell'asset Bitcoin e alla sua idoneità come sottostante per i prodotti finanziari, concentrandosi piuttosto sulla verifica dei requisiti formali per l'ammissione alla negoziazione di prodotti correlati.
Tuttavia, sembra improbabile che l'Europa segua la strada percorsa da Wall Street. Ci sono diversi ostacoli allo sviluppo massivo degli ETF sulle criptovalute nel continente, principalmente la direttiva UCITS del 2009 sugli organismi di investimento collettivo in valori mobiliari. Le valute virtuali non sono incluse nella direttiva della Commissione europea sulle attività ammissibili per i fondi UCITS. Inoltre, i prodotti negoziati in borsa già esistenti nel continente forniscono risultati simili in termini di opportunità di investimento.
In sintesi, sebbene non sia probabile un intervento simile a quello degli Stati Uniti nel breve termine, i risparmiatori europei possono comunque considerare soluzioni analoghe nei singoli stati europei o accedere alle stesse opportunità di investimento attraverso ETF americani, alcuni dei quali offerti da banche ed istituti finanziari nazionali.
A cura di: Graziella Calciano - &MAGAZINE - Diritto Economia e Cultura
La Securities and Exchange Commission il 10 gennaio 2024 ha dato il via libera per l'inizio della quotazione e del trading di undici ETF Bitcoin spot, approvando le richieste di diverse società.
Gli investitori erano in trepidante attesa dell'approvazione formale da parte della SEC, l'autorità di regolamentazione che detiene un notevole potere sulle operazioni di negoziazione.
Molti investitori istituzionali hanno manifestato entusiasmo per lo sviluppo del settore, definendo la giornata un evento epocale nella storia degli asset digitali, l'approvazione segna una fase significativa per il mercato delle criptovalute, consentendo agli investitori statunitensi di partecipare pienamente alle potenzialità del Bitcoin.
Abbiamo già avuto modo di parlare diffusamente degli Exchange-Traded Fund (ETF) e di come funzionano nell’articolo CRYPTOVALUTE (Link)
A cura di: Graziella Calciano - &MAGAZINE - Diritto Economia e Cultura
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